Реконструкция здания новый срок полезного использования

А. Вагапова, ЗАО «Гориславцев и К.Аудит»

Нередко, приобретая здание, организация вынуждена провести в нем целый комплекс ремонтных и строительных работ с целью доведения его до состояния, пригодного для использования. Возникают вопросы, являются эти работы капитальным ремонтом или реконструкцией и как учесть соответствующие затраты.

Определение реконструкции дано в письме Минфина СССР от 29.05.84 г. № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий», а также в п. 8.4 Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной постановлением Госкомстата России от 3.10.96 г. № 123. В соответствии с этими документами к реконструкции относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, главным образом без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды.

При реконструкции действующих предприятий может осуществляться:

• расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;
• строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения в целях ликвидации диспропорций;
• строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

При реконструкции должны обеспечиваться увеличение производственной мощности предприятия прежде всего за счет устранения диспропорций в технологических звеньях; внедрение малоотходной, безотходной технологий и гибких производств; сокращение числа рабочих мест; повышение производительности труда; снижение материалоемкости производства и себестоимости продукции; повышение фондоотдачи и улучшение других технико-экономических показателей действующего предприятия.

Таким образом, при реконструкции улучшаются технико-экономические показатели основного средства (далее – ОС). При капитальном ремонте ОС технико-экономические показатели не улучшаются, а восстанавливаются. Например, установка или перенос межкабинетных перегородок не меняет служебное назначение помещения и его технико-экономические показатели. Поэтому такие работы должны квалифицироваться как ремонт.

Если затраты на реконструкцию привели к улучшению первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта ОС, то они относятся на увеличение его первоначальной стоимости (п. 27 ПБУ 6/01). Затраты на реконструкцию объекта ОС учитываются на счете учета вложений во внеоборотные активы (пп. 40 и 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 г. № 91н, далее – Методические указания). По завершении реконструкции объекта ОС затраты, учтенные на счете учета вложений во внеоборотные активы, либо увеличивают первоначальную стоимость этого объекта и списываются в дебет счета учета ОС, либо учитываются на счете учета ОС обособленно, и в этом случае открывается отдельная инвентарная карточка на сумму произведенных затрат.

Если по результатам реконструкции объекта ОС принимается решение об увеличении его первоначальной стоимости, то корректируются данные в инвентарной карточке этого объекта. Если отражение корректировок в указанной инвентарной карточке затруднено, то взамен открывается новая инвентарная карточка (с сохранением ранее присвоенного инвентарного номера) с отражением новых показателей, характеризующих реконструированный объект.

В соответствии с п. 60 Методических указаний в случаях улучшения (повышения) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта ОС в результате проведенной достройки, дооборудования, реконструкции или модернизации организацией пересматривается срок полезного использования этого объекта.

По завершении реконструкции необходимо оформить акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов ОС по форме № ОС-3, утвержденной постановлением Госкомстата России от 21.01.03 г. № 7.

Обратимся к НК РФ. Согласно п. 2 ст. 257 НК РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов ОС, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции ОС в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции. Для целей налогового учета расходы на реконструкцию включаются в первоначальную стоимость ОС. После реконструкции возможно увеличить срок полезного использования ОС, если такое увеличение произошло (п. 1 ст. 258 НК РФ). Правда, увеличивать его можно только в пределах той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое ОС.

Как показывает практика, отделить реконструкцию от ремонта бывает довольно затруднительно. Рассмотрим примеры арбитражных решений по этому вопросу.

В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.02 г. № А11-1806/2002-К2-Е-871 указано, что оборудование отдельного входа не является реконструкцией даже несмотря на то, что в договоре эти работы указаны как реконструкция. Свое решение арбитры объяснили тем, что в результате этих работ не произошло изменение основных технико-экономических показателей объекта.

В постановлении ФАС Московского округа от 16.01.03 г. № КА-А40/8739-02 определено, что в результате произведенной замены напольного покрытия и оконных блоков, монтажа навесного потолка, окраски помещений, оклейки обоями стен и установки гипсокартонных перегородок не произошло улучшение ранее принятых нормативных показателей функционирования здания (срок полезного использования и т.д.) и изменение его технико-экономических показателей (качество и площадь помещений, вместимость и т.д.). Учитывая это, суд пришел к выводу, что такие работы носят ремонтный характер, затраты по которым подлежат включению в состав прочих расходов.

В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 1.11.04 г. № А56-20543/04 установлено, что, поскольку налоговая инспекция не представила доказательств, что наружная и внутренняя отделка автозаправочных станций, навеса, резервуара для хранения нефтепродуктов и внутриплощадочные работы повысили и улучшили показатели объекта, изменили его качественные характеристики, данные работы носили ремонтный характер.

После проведения реконструкции необходимо внести в государственный реестр сведения об изменениях, произведенных в ходе реконструкции объекта недвижимости. Это предусмотрено п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. № 219. К таким изменениям, в частности, можно отнести уменьшение или увеличение площади объекта, увеличение этажности, возведение пристроек к зданиям либо частичную или полную разборку существующих, улучшение архитектурной выразительности зданий, реконструкцию инженерных сетей и др. Перечень изменений является открытым. Но это не означает, что объект должен регистрироваться заново. В реестре производится лишь запись об изменении его характеристик. Поэтому при реконструкции объекта недвижимости следует вносить сведения, только если произошло изменение тех показателей, которые были первоначально указаны при регистрации.

Подача документов на государственную регистрацию подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Для целей налогового учета при необходимости регистрации права собственности затраты на реконструкцию можно включить в стоимость помещения только после того, как организация подаст документы на государственную регистрацию (п. 8 ст. 258 НК РФ).

Произведя реконструкцию объекта ОС, предприятие сталкивается с проблемой пересчета амортизационных отчислений. Порядок расчета амортизационных отчислений по реконструированному объекту указан в п. 60 Методических указаний: годовая сумма амортизационных отчислений определяется из расчета остаточной стоимости с учетом реконструкции и нового срока полезного использования (если он изменился). Об этом говорится и в письме Минфина России от 23.06.04 г. № 07-02-14/144. НК РФ особого порядка расчета амортизационных отчислений после реконструкции не предусматривает. Поэтому следует руководствоваться обычным порядком, т.е. исходить из первоначальной стоимости и срока полезного использования ОС.

Пример 1. Организация в марте 2004 г. приобрела объект ОС (склад) первоначальной стоимостью 600 000 руб. Срок полезного использования – 6 лет. Метод начисления амортизации – линейный. Через год (в феврале 2005 г.) была произведена реконструкция склада на сумму 150 000 руб. Срок полезного использования объекта не изменился.

Порядок расчета амортизации следующий.

Для целей бухгалтерского учета:

до реконструкции: 600 000 : 6 = 100 000 руб. в год, или 8333 руб. в месяц;

после реконструкции: (600 000 – 100 000 + 150 000) : 5 = 130 000 руб. в год, или 10 833 руб. в месяц.

Для целей налогового учета:

до реконструкции: годовая норма амортизации – 100% : 6 лет = 16,67%, что соответствует 100 020 руб. в год (600 000 х 16,67 : 100), или 8335 руб. в месяц;

после реконструкции годовая норма амортизации – 100% : 6 лет = 16,67%, что соответствует 125 025 руб. в год [(600 000 + 150 000) х 16,67 : 100], или 10 419 руб. в месяц.

Так как после реконструкции срок полезного использования не изменился, амортизация начисляется в прежнем порядке (по прежней норме), но исходя из новой первоначальной (восстановительной) стоимости (письмо ФНС России от 14.03.05 г. № 02-1-07/23).

В бухгалтерском учете производятся следующие записи.

За март 2004 г.:

Дебет 08, Кредит 60 – 600 000 руб. – приобретен объект основных средств,

Дебет 01, Кредит 08 – 600 000 руб. – склад введен в эксплуатацию.

За апрель-декабрь 2004 г.:

Дебет 20, 25, …, Кредит 02 – 8333 руб. – начислена амортизация по складу.

За апрель 2004 г. – февраль 2005 г.:

Дебет 68, Кредит 77 – 0,48 руб. – [(8333 – 8335) х 24%] – начислено ОНО с амортизации.

За февраль 2005 г.:

Дебет 08, Кредит 60 – 150 000 руб. – проведена реконструкция склада.

Дебет 01, Кредит 08 – 150 000 руб. – стоимость реконструкции отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта основных средств.

За март 2005 г. и т.д.:

Дебет 20, 25,…, Кредит 02 – 10 833 руб. – начислена амортизация по складу.

Дебет 09, Кредит 68 – 99,36 руб. [(10 833 – 10 419) х 24%] – начислен ОНА с амортизации.

Пример 2. Допустим, что при условиях примера 1 срок полезного использования склада после реконструкции увеличился на один год.

Расчет амортизации после реконструкции:

для целей бухгалтерского учета: (600 000 – 100 000 + 150 000) : (5+1) = 108 333 руб. в год, или 9028 руб. в месяц;

для целей налогового учета: годовая норма амортизации – 100% : (6+1) лет = 14,29%, что соответствует 107 175 руб. в год [(600 000 + 150 000) х 14,29 : 100], или 8931 руб. в месяц.

Так как после реконструкции срок полезного использования увеличился, амортизация пересчитывается, но исходя из новой первоначальной (восстановительной) стоимости и нового срока полезного использования.

В бухгалтерском учете производятся следующие записи:

За март 2004 г. – февраль 2005 г.:

аналогично примеру 1.

За март 2005 г. и т.д.:

Дебет 20, 25,…, Кредит 02 – 9028 руб. – начислена амортизация по складу,

Дебет 09, Кредит 68 – 23,28 руб. [(9028 – 8931) х 24%] – начислен ОНА с амортизации.

Если срок реконструкции объекта превышает 12 месяцев, то начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была начата реконструкция, начисление амортизации не производится (п. 23 ПБУ 6/01 и п. 2 ст. 322 НК РФ). По окончании реконструкции амортизация начисляется начиная с 1-го числа следующего месяца.

Реконструкция ОС может быть произведена как подрядным, так и хозяйственным способом. Если реконструкция здания или сооружения проведена хозяйственным способом, то в соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ на стоимость всех работ, исчисления из всех фактических расходов, на реконструкцию следует начислить НДС в момент окончания реконструкции (п. 2 ст. 159 и п. 10 ст. 167 НК РФ). При этом согласно разъяснениям Минфина России налогоплательщикам следует придерживаться позиции, изложенной в п. 47 Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных приказом МНС России от 20.12.2000 г. № БГ-3-03/447: для целей обложения НДС дату выполнения строительно-монтажных работ необходимо определять с учетом положений абзаца второго п. 2 ст. 259 НК РФ. Таким образом, начисление к уплате в бюджет НДС по работам, осуществленным хозяйственным способом, производится в месяце, следующем за месяцем ввода объекта ОС в эксплуатацию.

С 1 января 2006 г. в соответствии с п. 16 ст. 1 Федерального закона от 22.07.05 г. № 119-ФЗ в п. 10 ст. 167 НК РФ внесены изменения, согласно которым моментом определения налоговой базы при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления является последний день месяца каждого налогового периода.

НДС по материалам, израсходованным на реконструкцию, проведенную как хозяйственным способом, так и силами сторонних организаций, на основании п. 5 ст. 172 НК РФ можно предъявить к вычету в месяце, следующем за месяцем, когда этот объект был введен в эксплуатацию для целей налогового учета. С 1 января 2006 г. вычеты будут производиться после принятия на учет этих материалов.

Пример 3. Организация в январе 2005 г. произвела реконструкцию помещения собственными силами. Общая сумма затрат составила 350 000 руб., в том числе:

материалы – 230 000 руб. (оприходованы и оплачены в 2004 г.), НДС – 41 400 руб.;

амортизация – 45 000 руб.;

заработная плата – 50 000 руб.;

ЕСН – 25 000 руб.

Акт о завершении реконструкции по форме № ОС-3 оформлен в феврале 2005 г. В этом же месяце поданы документы на государственную регистрацию внесенных изменений.

В бухгалтерском учете производятся следующие записи.

За январь 2005 г.:

Дебет 08, Кредит 10 – 230 000 руб. – списаны материалы на реконструкцию,

Дебет 08, Кредит 70 – 50 000 руб. – начислена заработная плата,

Дебет 08, Кредит 69 – 25 000 руб. – начислен ЕСН,

Дебет 08, Кредит 02 – 45 000 руб. – начислена амортизация.

За февраль 2005 г.:

Дебет 01, Кредит 08 – 350 000 руб. – реконструкция отнесена на увеличение стоимости помещения.

За март 2005 г.:

Дебет 19, Кредит 68 – 21 600 руб. – начислен НДС на стоимость выполненных работ,

Дебет 68, Кредит 19 – 41 400 руб. – принят к зачету НДС по материалам.

За апрель 2005 г.:

Дебет 68, Кредит 19 – 21 600 руб. – принят к зачету НДС по выполненным работам.

На практике довольно часто возникает вопрос, как учитывать затраты на реконструкцию по объектам. Специалисты Минфина России считают, что, если сумма расходов на реконструкцию составила менее 10 000 руб., они списываются в состав затрат единовременно. Если стоимость реконструкции превысила 10 000 руб., то имущество необходимо признать амортизируемым и установить ему срок полезного использования в соответствии с классификатором ОС и начислять амортизацию. Причем срок полезного использования необходимо установить в пределах амортизационной группы (п. 2 ст. 257 НК РФ). Например, если срок полезного использования самортизированного здания 8 лет (5-я группа), то после реконструкции срок полезного использования необходимо установить, вычитая из максимального срока (10 лет) срок фактической эксплуатации объекта (8 лет), т.е. 10 – 8 = 2 года.

Если объект отработал свой максимальный срок, то предлагается сформировать новый объект ОС и установить ему срок полезного использования в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации (письмо Минфина России от 4.08.03 г. № 04-02-05/3/65). Это связано с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ организация не вправе увеличить срок полезного использования в налоговом учете.

Что касается реконструкции арендованных ОС, то в соответствии со ст. 623 ГК РФ арендатор может производить в течение срока аренды улучшения арендованного имущества. Они представляют собой капитальные вложения в объект аренды, улучшающие качественные характеристики арендуемого имущества. Принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Улучшения, которые не отделимы от объекта без причинения ему вреда, являются неотделимыми. Они неразрывно связаны с объектом аренды, поэтому после прекращения срока договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендованным имуществом. К неотделимым улучшениям относится и реконструкция помещения (перепланировка).

Вопрос, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ определено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если согласие арендодателя есть, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости этих улучшений.

Согласно п. 5 ПБУ 6/01 и п. 3 Методических указаний капитальные вложения в арендованные ОС, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора, учитываются в составе ОС. Собственностью арендатора являются только отделимые улучшения арендованного имущества (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

До недавнего времени капитальные вложения в арендованные ОС для целей налогообложения прибыли не признавались амортизируемым имуществом, т.е. если арендатор произвел такие улучшения, то амортизировать их он права не имел. После внесения поправок в ст. 256 НК РФ Федеральным законом от 6.06.05 г. № 58-ФЗ неотделимые улучшения арендованного имущества будут признаваться амортизируемым имуществом с 1 января 2006 г. (при условии, что улучшения были произведены с согласия арендодателя). Причем капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ. А капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, исчисленных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов ОС в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.