Полезные статьи для тех кто сдает

Если вы планируете сдавать квартиру, то должны понимать, что можете столкнуться с трудностями и неприятностями. И чтобы их избежать, изучите вопрос досконально и следуйте некоторым правилам.

В каких случаях можно сдавать квартиру, а в каких нельзя?

Прежде всего, стоит выяснить, имеете ли вы право сдавать в аренду квартиру. Делать это может только собственник жилья, то есть лицо, имеющее свидетельство о регистрации прав собственности. Хотя поручить такую обязанность можно и другому человеку, например, родственнику, но в таком случае нужно будет оформить и нотариально заверить доверенность, в которой прописываются права доверенной стороны осуществлять сдачу от лица доверителя.

Если пользование квартирой осуществляется по договору социального найма, то есть она не является приватизированной, то сдача в аренду возможна только после получения разрешения от муниципалитета или другого уполномоченного органа.

Также ограничения распространяются и на тот случай, когда в жилье зарегистрированы другие лица: они должны дать письменное согласие, которое сделает возможным заключение сделки. Если же в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то придётся обратиться в органы опеки и получить их одобрение. Но эти условия распространяются на сдачу в аренду на длительный срок (более одного года), требующую регистрации в реестре.

Сложный выбор: сдавать квартиру самостоятельно или обратиться за помощью к специалистам?

Если вы решили сдать жильё, то можете пойти двумя путями. Первый – это самостоятельные поиски арендатора. С одной стороны, это удобно. Во-первых, потенциальные квартиросъёмщики будут общаться с вами напрямую, так что вы сможете узнать их лучше и сделать определённые выводы. Во-вторых, вам не придётся никому платить. Но и минусы тоже есть.

Первый – это возможный обман. Если вы не учтёте все нюансы или допустите ошибку при составлении договора, то арендатор может съехать с квартиры без предупреждения и не внести оплату.

Вторым минусом можно считать то, что вам придётся тратить немало времени, а порой сил и терпения на общение с потенциальными квартиросъёмщиками. Они будут постоянно вам звонить, задавать одинаковые вопросы, просить показать жильё и так далее. Кроме того, есть риск нарваться на неадекватного человека, что тоже крайне неприятно.

Если вас интересует, как сдать квартиру на длительный срок быстро, безопасно и без проблем, то второй возможный путь – это обращение за помощью к специалистам, то есть в риэлторскую контору или к риэлтору, работающему на себя. В этом случае все заботы, связанные с поиском арендатора, лягут на чужие плечи, в то время как вы сможете расслабиться, заниматься своими делами и ждать подходящий вариант.

А оформив доверенность, вы сможете полностью сложить с себя все полномочия и минимизировать общение с нанимателем, что довольно удобно, особенно если сдаваемое жильё находится далеко от вас. Но стоит понимать, что за услуги риэлтора придётся заплатить, хотя некоторые агентства перекладывают все расходы на арендатора.

Совет: даже если вы решили воспользоваться услугами риэлторской фирмы, не стоит расслабляться и пускать всё на самотёк.

В этом случае также стоит проявить бдительность и обезопасить себя. Гарантией станет договор, заключенный между вами и агентством. В нём должны указываться непосредственно предмет сделки, список и описание услуг конторы, реквизиты двух сторон, ответственность участников, срок действия, а также размер вознаграждения, которое получит агент (можно прописать, что оплата будет внесена только при условии выполненной работы, то есть при наличии результатов).

Как подготовить квартиру?

Чтобы найти нанимателя, следует подготовить квартиру, то есть сделать её привлекательной для потенциальных арендаторов.

Советы собственникам:

1. Сделайте косметический ремонт. Это не значит, что следует заменить все отделочные материалы, но если квартира выглядит «обшарпанной» и старой, то некоторые лучше обновить, это создаст общее приятное впечатление о жилье.
2. Предоставьте нормальные условия. В это понятие входит, прежде всего, исправная бытовая техника, например, плита, газовая колонка, холодильник, микроволновая печь, в общем, все те приборы, которые нанимателю проблематично привезти на съёмное жильё. Также нелишней будет некоторая мебель: спальное место и шкаф.
3. Устраните все неисправности, касающиеся проводки, водопровода, канализации и прочих коммуникаций. Также следует отремонтировать бытовые приборы, если это требуется.
4. Пусть это звучит банально, но квартира должна быть чистой и опрятной, так что регулярно делайте уборку, даже если вы тут не живёте. Общее впечатление о жилье складывается из многих факторов, и одним из них является чистота. Конечно, арендатор может навести порядок самостоятельно, но всё же грязь может оттолкнуть его, особенно если он брезглив.

Определяем стоимость

Следует определить размер арендной платы. И она зависит от нескольких факторов:

• Планировка. Например, если вы сдаёте квартиру-студию, то она будет стоить дешевле, нежели жильё с изолированными отдельными комнатами.
• Количество комнат. Понятно, что, сдавая 1- или 2-комнатную квартиру, не стоит рассчитывать на то, что наниматель заплатит за неё как за 3-комнатную, даже если площадь будет практически одинаковой.
• Площадь квартиры тоже учитывается, но зачастую она является второстепенным фактором.
• Состояние жилья. Если оно старое и давно требует ремонта, то это автоматически снизит арендную плату. А вот недавно сделанный ремонт может повысить стоимость.
• Расположение квартиры. Если она находится в центре, соответственно, стоимость возрастёт. Если же жильё расположено на окраине города, то цену придётся снизить.
• Коммуникации. Например, если рядом с домом есть магазин, поликлиника, школа и прочие учреждения, это, несомненно, является плюсом и веским поводом для незначительного повышения стоимости. А вот если буквально под окнами проходит оживлённая трасса, это, напротив, большой минус.

Совет: мыслите адекватно и не завышайте стоимость, оценивайте её объективно.

Как подать объявление?

Если поиском арендаторов занимается риэлтор, то он наверняка сам составит объявление и грамотное описание квартиры, конечно, учтя ваши пожелания. Если же вы решили заниматься сдачей без посредников, то от вас потребуется предоставление подробной и достоверной информации.

Объявление от собственника, прежде всего, должно быть информативным. Так что предоставьте потенциальным нанимателям все данные, которые их могут заинтересовать: состояние жилья, расположение дома, коммуникации, количество комнат, этаж, особенности планировки и так далее. Сильно углубляться в подробности не стоит, ведь всё равно восприниматься будет только основная и важная информация. Явные недостатки лучше указать сразу, чтобы не тратить ни своё, ни чужое время.

А вот мелкие дефекты лучше обсудить при личной встрече. Желательно чётко указать стоимость арендной платы, но можно оставить возможность небольшого адекватного торга, это привлечёт потенциальных арендаторов. И непременно приложите фотографии, чтобы человек, занимающийся поиском жилья, сразу смог визуально его оценить, пусть и не в полной мере.

Где разместить объявление? Можно сделать это в газете, на подъездной двери, на специализированном сайте или тематическом форуме. Также распространите информацию среди родственников или друзей, они тоже могут помочь в поисках нанимателя.

Совет: можно сделать акцент на мелочах, таких как спокойный район, хорошие соседи, ухоженный двор и так далее. Это заметно улучшит общее впечатление о сдаваемом жилье.

И ещё одна небольшая хитрость – это короткое и обращающее на себя внимание название, например, такое как «Отличная квартира недорого» или «Комфортное и недорогое жильё в аренду».

Документальное сопровождение

Обязательно составьте договор, даже если вы сдаёте квартиру другу или родственнику, чтобы обеспечить защиту от обмана и недобросовестности нанимателя. Причём важно правильно сформулировать все положения, а также заверить документ у нотариуса, только в этом случае он приобретёт силу.

В договоре должны прописываться следующие моменты:

• Предмет договора (жильё) и его подробное описание: этажность, планировка, метраж, наличие техники и мебели. В этом пункте указываются и реквизиты документа, подтверждающего права владения собственника.
• Материальные моменты, такие как месячная сумма арендной платы, сроки её внесения, различные расходы и их возмещение, а также предоплата, если она предусмотрена.
• Срок действия документа.
• Требуется указание лиц, которые могут проживать в квартире с нанимателем. Арендатором может быть только одно лицо, но разрешается проживание нескольких человек, что должно быть зафиксировано в договоре.
• Обязанности каждой из сторон. Укажите, какие действия могут осуществлять арендатор и собственник квартиры. Так, в пункте можно прописать, что владелец будет посещать жильё в определённое время и оценивать его состояние.
• Обе стороны должны предоставить документы, подтверждающие личность, и основные реквизиты указываются в договоре.

Если вы отнесетёсь к вопросу ответственно и будете следовать всем данным выше советам, то сможете удачно сдать квартиру. И не забудьте об оплате налога на прибыль, размер которого составляет 13% от арендной платы.