Полезная площадь и площадь мест общего пользования
Проект входной группы, переустройство и перепланировка. Выполним, Согласуем, Построим
30 тыс руб
Входная группа + Перепланировка для Архитектуры и МВК
2 проекта по цене одного только до 1 мая
1. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.
При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.
2. Полезная площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.
3. Расчетная площадь общественных зданий определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в зданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домов отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь.
Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м и более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения) включаются в нормируемую площадь здания.
4. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и расчетную площади зданий не включаются.
5. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного потолка не менее 1,6 м.
6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки — 0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).
Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурныхд еталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
7. Площадь застройки определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.
Расчет площадей торговых центров1. Функциональное назначение площадей торгового центра.
Совокупность всех арендных площадей торгового центра является Общей арендной площадью торгового центра (ОАП).
По существу понятие арендной площади тождественно понятию Полезной площади торгового центра за вычетом площади офиса администрацииторгового центра.
Любая арендная площадь может быть измерена как совокупность всех площадей горизонтальных поверхностей, замкнутых вертикальными поверхностями и условными линиями (т.е. как совокупность всех помещений и открытых пространств), относящихся к какому-либо предполагаемому арендатору, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и вентиляционных шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и колонн.
Приобретение недвижимости или заказ строительного проекта всегда сопровождаются измерительными процедурами, где важную роль играют такие оценочные параметры, как общая и полезная площадь помещения.
Данные замеры фиксируются в техническом паспорте сооружения. Именно от них зависит стоимость 1 м² и всего здания в целом, размер коммунальных услуг, количество необходимого строительного материала для обустройства пространства и прочее.
Общая площадь здания: понятие и особенности расчета
Под общей площадью строения подразумевается суммированный метраж помещений, находящихся на всех этажах сооружения.
Совместная квадратура является важной характеристикой, так как цифра этого метража определяет стоимость постройки, объемы работ по перепланировке и реконструкции и т.д.
Для того, чтобы высчитать данный параметр, необходимо сложить метраж:
- Всех этажей, в том числе цокольного, подвального, мансардного и технического.
- Антресолей, балконов, галерей в зрительных и других видах залов.
- Веранд и террас.
- Внешних галерей и закрытых лоджий.
- Переходов в другие части строения.
- Встроенных шкафов.
- Холодных кладовых.
- Ниш в стенах сооружения.
- Площадь многосветных частей строения.
- Проемов в перекрытиях более 15 м².
- Помещений между лестничными маршами, ширина которых составляет более 1,5 м.
- Лифтовых и других шахт.
- Элементов, являющихся открытыми и неотапливаемыми — эксплуатируемая кровля, открытые лоджии и галереи, наружные тамбуры. Причем их кубатура указывается отдельной строкой.
Некоторые замеры подсчитывают с применением понижающего коэффициента, который является легальным фактором, влияющим на снижение общей стоимости постройки. При подсчете квадратуру помещения умножают на данный коэффициент и суммируют с остальными величинами. Если вычисляется размер лоджии, то умножать надо на 0,5. В случае балконов или террас — на 0,3, а для веранд и холодных кладовых — на 1,0. Данные элементы не предназначены для жилья. Они считаются общедомовыми.
Общую квадратуру следует измерять, учитывая внутреннюю отделку на уровне пола. При этом плинтус не берется в расчет.
В совместную площадь не включают засыпанные участки, расположенные внутри строительных объектов на подвальных этажах.
Полезная площадь и особенности ее расчета
Полезной площадью называют суммированный метраж всех помещений, предназначенных для жизнедеятельности человека. В их число входят также балконы и антресоли в фойе, залах, вестибюльных помещениях и т.д. В зарубежном архитектурном деле данную характеристику называют «Используемая площадь». Ее измерение производится по внутренним контурам какого-либо помещения. Длина стен замеряется на уровне пола.
В зависимости от используемых строительных материалов данная величина может изменяться: толстые стены уменьшают эту цифру, а тонкие — увеличивают.
При определении полезной квадратуры не берутся в расчет следующие конструкции:
- Лоджии, балконы, тамбуры, пандусы.
- Террасы, коридоры, гаражи.
- Лестничные клетки.
- Шахты лифта.
- Открытые лестницы внутри здания.
- Несущие и ограждающие конструкции, такие как стены, колонны, перегородки, стойки, пилоны, пьедесталы.
- Трубопроводы и электропроводы, выступающие более, чем на 3 см.
- Ниши высотой менее 2 м.
- Арочные проемы с шириной меньше 2 м.
- Дверные проемы в пределах стен.
- Печи или камины, в случае если они являются элементами отопительной системы строения.
Если рассматривать полезную кубатуру с позиции оценки, то она формируется из метража помещений, сдача или аренда которых может приносить доход.
Общие правила подсчета полезной и совместной площади
Расчет как совместной, так и полезной квадратур производится без включения в него пространств подпольного типа, назначение которых заключается в проветривании постройки в областях вечной мерзлоты.
Не учитываются площади чердаков и технических подпольев, если высота выступающих элементов меньше 1,8 м, считая от нижней до верхней границы.
Наружные тамбуры, балконы и открытые лестницы, портики, крыльцо и пандусы также исключаются при подсчете данных величин.
Вычисления всех видов площадей имеют единую правовую основу и сформулированы в следующих правовых документах:
- Жилищный Кодекс РФ.
- Свод нормативных правил СНиП от 2003 г.
- Федеральный закон №384-ФЗ от 30.12.09 г.
Отличия в подсчетах общей и полезной площадей
Общая квадратура является более обширным понятием, чем полезная площадь, и обозначает суммированный метраж всех частей здания, куда относятся и площади различных инженерных конструкций, световых и шахтовых помещений, а также планировочных элементов. Причем они могут располагаться как внутри, так и снаружи самого сооружения.
Полезная площадь рассчитывается в составе общей. Если рассматривать совместную кубатуру как периметр строения, то полезная площадь представляет собой жилое пространство между стенами, используемое для жизнедеятельности человека, размещения и хранения имущества. Для определения полезной квадратуры необходимо посчитать метраж всех жилых и подсобных помещений, а также балконов и антресолей, располагающихся с внутренней стороны постройки.
Несмотря на наличие определенных правил и законодательных актов часто возникают трудности при определении общей и полезной квадратур. Причина кроется в наличии огромного количества нюансов, которые следует учитывать при расчетах. Поэтому во избежание судебных споров, рекомендуется обращаться к профессионалам.
Главная “Авеню”
>>
Правила подсчета
общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема,
площади застройки и этажности общественного здания
ПРИЛОЖЕНИЕ ” Г “
СНиП 31-06-2009
ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
1.
Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая
технический, мансардный, цокольный).
В общую площадь здания
включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других
залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в
другие здания.
В общую площадь здания включается также площадь
открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь
эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).
Площадь многосветных помещений, а также пространство
между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 м2
следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.
Площадь этажа следует
измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
Площадь этажа при
наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.
Площадь мансардного этажа
измеряется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды,
смежных с пазухами чердака, с учетом позиции 5.
2.
Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем
помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением
лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.
3.
Расчётная площадь здания определяется как сумма площадей входящих в него
помещений, за исключением:
коридоров, тамбуров,
переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц;
лифтовых шахт;
помещений,
предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
4.
В общую и полезную площади здания не включаются площади подполья для
проветривания здания на вечномёрзлых грунтах; чердака; технического подполья
(технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее
1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец,
наружных открытых лестниц и пандусов.
5. Площадь помещений здания определяется по
их размерам, измеряемым между отделанными
поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь
помещения мансардного этажа учитывается с понижающим коэффициентом 0,7 на
участке в пределах высоты наклонного потолка
(стены) при наклоне 30° — до 1,5 м, при 45° — до 1,1 м, при 60° и более —
до 0,5 м.
6.
Строительный объём здания определяется как сумма строительного объёма выше
отметки ±0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).
Строительный объём
надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих
поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и
др. начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учёта
выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных
каналов, портиков, террас, балконов, объёма проездов и пространства под зданием
на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями на
вечномёрзлых грунтах.
7.
Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по
внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под
зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в
площадь застройки.
8.
При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи,
в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его
перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2
м.
Подполье для
проветривания под зданиями на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в
число надземных этажей не включается.
При различном числе
этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с
уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется
отдельно для каждой части здания.
Технический этаж,
расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не
учитывается.
9.
Торговая площадь магазина определяется как сумма площадей торговых залов,
помещений приёма и выдачи заказов, зала кафетерия, площадей для дополнительных
услуг покупателям.
Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей
BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.
В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.
Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ?
Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:
• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.
• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.
• Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.
• Расчёт “БОМА” по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.
Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.
Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.
Что такое коэффициент здания?
Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора.
Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).
Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.
Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.Арендная площадь этажа (floor rentable area) – представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.
Модифицированный стандарт BOMA
Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами:
1. Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)
2. Распределение мест общего пользования.
3. Измерение площадей.
BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)
В отличие от стандарта
ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха. 2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.
Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.
Физические обмеры
Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.
После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.
Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.
https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55568/