Перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли добычи полезных ископаемых
Полное описание
Если собственник (арендатор) желает использовать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для добычи полезных ископаемых, необходимо перевести земельный участок в составе таких земель в земли промышленности.
Для этого заинтересованному лицу необходимо обратиться в соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления с ходатайством.
Согласно ст. 8 Земельного Кодекса РФ «Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
– земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством Российской Федерации;
– земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
– земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
– земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления».
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории регулируется ФЗ « О переводе земель Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Для перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности необходимо подать ходатайство о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности с приложением:
– выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель сельскохозяйственного назначения в земли другой категории предполагается осуществить (выдается территориальным отделом федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата»);
– копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра юридических лиц – для юридических лиц ;
– выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок (предоставляется по запросу заявителя территориальными отделами Главного управления Федеральной регистрационной службы);
– согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую (если участок находится не в частной собственности);
– утвержденный в установленном порядке проект рекультивации сельскохозяйственных земель (выполняется проектными организациями, в составе рабочих проектов на разработку полезных ископаемых, либо в рабочих проектах строительства линейных объектов);
– заключение департамента агропромышленного комплекса;
– копия лицензии на пользование недрами;
– заключение органа исполнительной власти, осуществляющего функции в области охраны объектов культурного наследия с целью установления отсутствия объектов историко-культурного наследия на территории земельного участка, перевод которого планируется осуществить.
Также необходимо проверить, не противоречит ли планируемое использование земельного участка (добыча полезных ископаемых) документам территориального планирования того поселения (населенного пункта), где расположен земельный участок.
Для этого необходимо подать соответствующий запрос в органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Если будет установлено, что планируемое использование не соответствует документам территориального планирования – в удовлетворении ходатайства о переводе будет отказано.
Порядок рассмотрения ходатайства и принятия решения един независимо от категории земель и установлен в ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
(п. 4 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
О государственном регулировании обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения, см. Федеральный закон от 16.07.1998 N 101-ФЗ.
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее – линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
(п. 6 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
(п. 7 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
(п. 8 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
(п. 9 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Открыть полный текст документа
Промышленные земли – это территории, предназначенные для строительства объектов для целей производства, добычи полезных ископаемых или обслуживания жилых домов. Использовать участки, находящиеся в сельскохозяйственном фонде для перечисленных нужд нельзя. В связи с этим осуществляется перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленную.
Как правило, земли промышленного назначения образуются на основе участков, созданных ранее, на которых некогда действовали производственные объекты. Еще один способ образования – изменения категории земли.
Зачем переводить сельскохозяйственные земли в промышленные
Чтобы использовать сельскохозяйственные участки по назначению требуются серьезные финансовые вложения. Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.
Между тем, для обслуживания промышленных объектов требуется транспортная развязка и другие ресурсы. Все это сложно реализуемо на сельскохозяйственных землях, поэтому требуется перевод.
Плюс таких участков в том, что, благодаря удаленности от населенного пункта, доступно расширение территории промышленного комплекса, если это потребуется. Когда территория под производство находится в черте города или поселка, любое расширение вызывает затруднение. Чаще всего приходится арендовать земельный участок в другом месте, что не выгодно, так как возрастают расходы на транспорт и иные издержки.
Когда разрешается перевод земель сельхозназначения в другую категорию
Основная сложность в том, что не всегда разрешается переводить сельскохозяйственные земли в другую категорию. Это допустимо в следующих случаях:
- Консервация и создание особо охраняемой территории, а также изменение вида разрешенного использования участка на рекреационный, природоохранный и т.д.
- Корректировка или установление черты населенного пункта.
- Размещение промышленных объектов, кадастровая стоимость которых превышает среднюю по рынку.
- Выполнение международных обязательств.
- Добыча полезных ископаемых.
- Размещение объектов коммунального, бытового или социального назначения, а также для целей образования и здравоохранения.
- Строительство линий электропередач, дорог, железнодорожных путей и различных трубопроводов.
В соответствии со ст. 79 ЗК РФ, нельзя перевести сельскохозяйственные земли в другую категорию, если кадастровая стоимость будущего участка превысит среднюю по району более чем на 50 %. Также запрещается перевод особо ценных и продуктивных земель.
Как перевести земли сельхозназначения в земли промышленности
Изменение категории земли – длительная процедура. Если причина перевода земли в промышленную уважительная, то необходимо составить заявление, подготовить документы и передать пакет в муниципалитет или иной орган, в компетенции которого находится земля.
При этом компетенция по переводу земель распределяется следующим образом:
1) перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством Российской Федерации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (Правительство Ульяновской области);
земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
В обязательном порядке к пакету документов прикладывается обоснование изменения категории земель, проект рекультивации, предусматривающий комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Проект рекультивации требуется в случаях, если перевод земель связан со строительством линейных объектов, а также добычей полезных ископаемых. Помимо этого, прикладывается заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.
После рассмотрения проекта рекультивации и иных документов будет вынесено решение о переводе. Если оно положительное, то оформляется постановление, в соответствии с которым осуществляется перевод категории земли. решение о переводе земельного участка из одной категории в другую в порядке межведомственного взаимодействия направляется в Управление Росреестра для внесения сведений в ЕГРН.
В результате на руках у заявителя остается акт о переводе, выписка из ЕГРН и договор аренды земельного участка. Последний документ выдается в том случае, когда земля передана в пользование на правах аренды.
Документы для перевода земли в промышленную
Если земельный участок соответствует всем требованиям для перевода, то необходимо подготовить следующие документы:
- Ходатайство, в котором указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок. копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей – физических лиц);
- выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей – индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей – юридических лиц);
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка;
- проект рекультивации земель в случаях, установленных законом.
Все документы могут быть переданы лично, через представителя или посредством направления заказного письма с описью вложений и уведомлением о вручении. Когда от лица заявителя действует его представитель, необходимо предоставить также доверенность, заверенную нотариально.
Если в результате рассмотрения администрацией будет вынесено положительное решение, то следующий этап процедуры – прохождение экспертиз, получение согласия разнообразных инстанций, защита созданного проекта и внесение изменений в Единый реестр прав.
Еще на этапе сбора документов и подготовки заявления об изменении категории земли может потребоваться помощь юриста. Лучше заблаговременно обратиться к специалисту, чтобы предотвратить возникновение ошибок и нарушений норм законодательства.
Правовой режим земель промышленности
Режим использования промышленной земли устанавливается с учетом развития отрасли. В общем понимании промышленные участки предназначены для размещения производственных объектов.
В земельном законодательстве существует следующее определение земель промышленности. Эти территории предназначены для обеспечения деятельности предприятий и эксплуатации объектов производства. В состав таких земель могут включаться охранные территории и санитарно-защитные зоны с особым использованием.
Важным элементом использования участком промназначения является необходимость соблюдения санитарных норм и правил. Так, например, по периметру участка следует высаживать деревья. Таким образом соблюдаются нормы, установленные в отношении допустимого загрязнения территории.
Партнёр
Юридической компании
«Шаповалов Петров»
кандидат юридических наук
Вакуленко Алексей
Многие недропользователи сталкиваются с необходимостью добычи полезных ископаемых, которые находятся в пределах границ земельных участков, находящихся в федеральной собственности, категории – земли сельскохозяйственного назначения.
Очевидно, что для того, чтобы начать добывать полезное ископаемое, необходимо иметь на руках лицензию на добычу полезного ископаемого, утверждённый проект разработки месторождения, горный отвод и договор аренды земельного участка (ст. 25.1 Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-I «О недрах»).
Но договор аренды земельного участка с видом разрешённого использования – недропользование (код ВРИ 6.1) можно заключить только в отношении земельного участка категории – земли промышленности. А для этого нужно предварительно перевести земельный участок, находящийся в федеральной собственности, из категории — земли сельскохозяйственного назначения в категорию — земли промышленности (п. 10 ст. 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации).
Общий порядок перевода земельных участков из одной категории в другую отражён в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который предполагает подготовку ходатайства в уполномоченный государственный орган (ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ).
Очень часто недропользователи, не понимая точно в какой государственный орган подавать такое ходатайство, отправляют документы в Федеральное агентство по управлению госимуществом (далее – Росимущество), полагая, что именно этот орган уполномочен принимать решения об изменении категории земельных участков, находящихся в государственной собственности.
Однако, перевод земель и земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в соответствии со ст. 8 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется Правительством Российской Федерации.
Согласно Положению о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432) и приказу Минэкономразвития России от 18.09.2013 № 538 «О внесении изменений в типовое положение о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденное приказом Минэкономразвития России от 01.11.2008 № 374», Росимущество и его территориальные органы не уполномочены рассматривать ходатайства о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.
Подготовку проектов распоряжений Правительства Российской Федерации о переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию осуществляет Минсельхоз России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 № 450 «О Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации».
Следовательно, подавать ходатайство о переводе категории земельного участка сельскохозяйственного назначения в другую категорию (земли промышленности) нужно в Минсельхоз России.
2. Содержание ходатайства о переводе категории земельного участка сельскохозяйственного назначения в иную категорию
Пунктами 3 и 4 ст. 2 ФЗ № 172-ФЗ установлены требования и состав документов к ходатайству о переводе земель и земельных участков из одной категории в другую.
Согласно подп. 8 п. 1 ст. 7 ФЗ № 172-ФЗ перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в связи с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
Приказ Минсельхоза России от 17.05.2010 № 168 «Об описании содержания ходатайства о переводе находящихся в собственности Российской Федерации земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и составе прилагаемых к нему документов» конкретизирует то, что должно отражаться в ходатайстве, а также какие документы должны прилагаться к нему.
В частности, в ходатайстве о переводе целевого назначения земельного участка сельскохозяйственного назначения (для целей добычи полезных ископаемых) должны быть отражены:
- сведения о заявителе ходатайства;
- сведения о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, перевод которого предполагается осуществить;
- права на земельный участок (собственность Российской Федерации);
- категория земель, в состав которой предполагается осуществить перевод земельного участка;
- обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель (добыча полезных ископаемых).
К ходатайству должны быть приложены:
- выписка из ЕГРЮЛ на заявителя;
- свидетельство о государственной регистрации на заявителя;
- выписка из ЕГРН на земельный участок;
- горноотводный акт;
- лицензия на добычу полезного ископаемого;
- проект рекультивации нарушенных земель;
- постановление органа местного самоуправления о согласовании проекта рекультивации;
- согласие Росимущества, как представителя собственника земельного участка, на перевод категории земельного участка.
Если земельный участок ещё не существует как самостоятельный объект недвижимости (не поставлен на кадастровый учёт), то недропользователю будет необходимо привлечь специализированную организацию, провести межевание земельного участка и зарегистрировать его в ЕГРН до подачи ходатайства о переводе целевого назначения земельного участка, а также разработать и согласовать проект рекультивации нарушенных земель.
3. Орган, уполномоченный на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности
В случае изменения целевого назначения земельного участка (земли промышленности), собственник (арендодатель) земельного участка не изменится, им останется Российская Федерация.
Уполномоченным государственным органом на распоряжение землями федерального значения является Росимущество в соответствии с п. 5.8 Положения о Росимуществе (утв. постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432).
В соответствии с указанным Положением Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно через свои территориальные органы (п. 1 и 4 Положения).
Следовательно, заявителю следует направлять ходатайство о заключении договора аренды в Росимущество или его территориальный орган.
Причём разделение полномочий по заключению договора аренды земельного участка, а также по выдаче согласия на перевод земельного участка в другую категорию между Росимуществом или его территориальным органом зависит от площади земельного участка. Если площадь испрашиваемого земельного участка меньше 10га, то этот вопрос относится к компетенции территориального органа Росимущества. Это отражено в положениях о территориальных управлениях Росимущества. Впрочем, по ходатайству заявителя, территориальный орган Росимущества может направить письмо в Центральный аппарат с просьбой представить ему полномочия на заключение договора аренды и выдачу согласия на перевод земельного участка площадью более 10га.
Законодатель допускает передачу находящегося в федеральной собственности земельного участка в собственность субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления на основании заявления главы муниципального образования или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 39.31 ЗК РФ). При этом в заявлении, направляемом в адрес Росимущества или его территориального органа, должен быть указан кадастровый номер земельного участка, или к заявлению должен быть приложен утвержденный проект межевания территории.
То есть, заинтересованное лицо может представить ходатайство в орган местного самоуправления или субъект Российской Федерации с просьбой направления заявления в Росимущество или его территориальный орган о передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность муниципального района или субъекта РФ. В случае такой передачи, заявитель будет заключать договор аренды земельного участка уже с уполномоченным органом субъекта РФ или администрацией района.
Данная статья была опубликована в Журнале «Золото и технологии» № 1/март 2020.