Общая полезная площадь или общая площадь

Общую пло­щадь зда­ния необ­хо­ди­мо знать для определения:

• сто­и­мо­сти строения;
• объ­е­мов и харак­те­ра пере­пла­ни­ро­воч­ных или рекон­струк­ци­он­ных работ;
• раз­ме­ра доли в пра­ве общей доле­вой соб­ствен­но­сти и т.д.

В осно­ву опре­де­ле­ния общей пло­ща­ди зда­ний положен:

• свод нор­ма­тив­ных пра­вил СНиП 31-06-2009, утвер­жден­ный при­ка­зом №635/10 Мин-ва рег. раз­ви­тия РФ от 29.12. 2011 г.;
• при­каз №876/пр Мин­строя РФ от 3.12.2016 г. об изме­не­ни­ях в правилах.

Зда­ние — это слож­ное соору­же­ние, в кото­рое, кро­ме обыч­ных эта­жей, вхо­дят цоколь­ный и под­валь­ный эта­жи, над­строй­ки, ман­сар­ды, лод­жии, пере­хо­ды, лест­нич­ные мар­ши, шах­ты и пр. Все это необ­хо­ди­мо так­же рас­счи­тать. Как рас­счи­ты­ва­ет­ся общая пло­щадь зда­ния — тема насто­я­щей статьи.

Общая площадь здания: что включает, как измерить ее и посчитать

Состав ОПЗ

Общая пло­щадь зда­ния (ОПЗ) опре­де­ля­ет­ся как сум­ма общих площадей:

• каж­до­го эта­жа, в т.ч.технического, под­валь­но­го, цоколь­но­го, а так­же над­стро­ек типа мансарды;
• всех поме­ще­ний, вне зави­си­мо­сти от их высоты: 
  • зри­тель­ных гале­рей, веранд, балконов;
  • застек­лен­ных бал­ко­нов, лод­жий и гале­рей наруж­но­го типа;
  • пере­хо­дов в дру­гие здания;
  • антре­со­лей;
• про­стран­ствен­ных поме­ще­ний, мар­шей, про­емов и шахт в пре­де­лах одно­го этажа: 
  • мно­го­свет­ных про­странств, зани­ма­ю­щих по сво­ей высо­те несколь­ко этажей;
  • лест­нич­ных про­емов, шири­на кото­рых пре­вы­ша­ет 1.5 м;
  • про­емы в пере­кры­ти­ях свы­ше 36 м2;
  • вен­ти­ля­ци­он­ные и лиф­то­вые шахты;
• откры­тых наруж­ных неотап­ли­ва­е­мых эле­мен­тов пла­ни­ров­ки (исполь­зу­е­мой части кров­ли, гале­рей, тер­рас, лод­жий, там­бу­ров и пр.), кото­рые отдель­но вклю­ча­ют­ся в общую площадь.

Все кон­струк­тив­но глу­хие (засы­пан­ные) про­стран­ства в под­валь­ных поме­ще­ни­ях в ОПЗ не включаются.

Измерение площади этажа (ПЭ)

Каж­дый этаж зда­ния ограж­да­ет­ся наруж­ны­ми сте­на­ми, кото­рые име­ют внут­рен­нюю поверх­ность с финиш­ной отдел­кой. Имен­но от этих поверх­но­стей (а не от голо­го бето­на) сле­ду­ет изме­рять пло­щадь эта­жа. Это озна­ча­ет, что точ­ное зна­че­ние ПЭ мож­но знать после пол­но­го завер­ше­ния стро­и­тель­ных отде­лоч­ных работ. Изме­рять S эта­жа сле­ду­ет на уровне пола. Это пра­ви­ло каса­ет­ся как пря­мых, так и наклон­ных наруж­ных стен.

Что такое полезная площадь здания

В полез­ную пло­щадь зда­ния (ППЗ) вхо­дят пло­ща­ди всех поме­ще­ний, вклю­чая внут­рен­ние бал­ко­ны или антре­со­ли (атри­бу­ты залов, вести­бюль­ных поме­ще­ний или фойе). Не при­ни­ма­ют­ся во вни­ма­ние при рас­че­те полез­ной пло­ща­ди ком­му­ни­ка­ци­он­ные, инже­нер­ные тех­ни­че­ские и лиф­то­вые шах­ты, лест­нич­ные клет­ки, неограж­ден­ные лест­ни­цы внут­ри поме­ще­ния, пандусы.

Расчетная площадь

Рас­чет­ная пло­щадь зда­ния (РПЗ) — почти то же самое, что и полез­ная, но из нее допол­ни­тель­но вычи­та­ет­ся S кори­до­ров, пере­хо­дов меж­ду зда­ни­я­ми, тамбуров.

Вни­ма­ние: пло­щадь кори­до­ров вхо­дит в рас­чет­ную пло­щадь в учеб­ных заве­де­ни­ях, меди­цин­ских учре­жде­ни­ях, сана­то­ри­ях, домах отды­ха, адми­ни­стра­тив­ных зда­ни­ях, веду­щих при­ем насе­ле­ния и подоб­ных учреждениях.

Не вклю­ча­ет­ся в РПЗ про­стран­ство под лест­ни­ца­ми, если их высо­та ниже 1.5 м.

Что нельзя считать общей или полезной площадью

К ОПЗ и ППЗ не отно­сят­ся площади:

• под­по­лий для вен­ти­ля­ции в зда­ни­ях, постро­ен­ных в зонах веч­ной мерзлоты;
• тех­ни­че­ских под­по­лий, при высо­те высту­па­ю­щих в нем кон­струк­ций менее, чем 1.8 м;
• кры­лец, наруж­ных лест­ниц и пандусов;
• наруж­ных балконов;
• под­валь­ных про­странств, запол­нен­ных землей.

Как определить площадь помещения здания (ППЗ)

Поме­ще­ние огра­ни­чи­ва­ет­ся как наруж­ны­ми сте­на­ми, так и внут­рен­ни­ми пере­го­род­ка­ми, отде­ля­ю­щи­ми его от дру­гих поме­ще­ний. Внут­рен­ние поверх­но­сти наруж­ных стен и пере­го­ро­док — вот пре­де­лы, меж­ду кото­ры­ми необ­хо­ди­мо счи­тать ППЗ. Изме­ре­ние про­во­дит­ся на уровне пола, но выше плин­ту­сов, то есть дан­ный эле­мент отдел­ки в рас­чет не принимается.

Измерение площади мансарды (ПМ)

Ман­сард­ный этаж огра­ни­чи­ва­ет­ся наруж­ны­ми сте­на­ми и ограж­де­ни­я­ми, при­мы­ка­ю­щи­ми к пазу­хам чер­да­ка. S ман­сар­ды рас­счи­ты­ва­ет­ся от внут­рен­них поверх­но­стей этих огра­ни­че­ний. Осо­бен­но­стью ман­сар­ды явля­ет­ся наклон стен или потол­ка, ино­гда зна­чи­тель­ный. Поэто­му для опре­де­ле­ния ПМ исполь­зу­ют пони­жа­тель­ный коэф­фи­ци­ент (ПК), умень­ша­ю­щий изме­рен­ную пло­щадь на 30%, то есть рас­чет­ную пло­щадь сле­ду­ет умно­жить на 0.7. Но при­ме­нить ПК мож­но не во всех слу­ча­ях, а в зави­си­мо­сти от высо­ты ман­сар­ды и угла накло­на ее стен (потол­ка):

• при угле накло­на 30º, высо­та не долж­на пре­вы­шать 1.5 м;
• 45º — 1.1 м;
• 60º и более — до 0.5 м (непо­нят­но, как вооб­ще мож­но нахо­дить­ся в столь низ­ком помещении).

Что такое строительный объем здания

Зда­ние состо­ит из назем­ной и под­зем­ной частей, раз­де­лен­ных лини­ей пола.

Стро­и­тель­ный объ­ем — это сум­ма объемов:

• над­зем­ной части, вклю­чая купо­ла и фона­ри, но без сле­ду­ю­щих элементов: 
  • высту­па­ю­щих кон­струк­ций в виде бал­ко­нов, пор­ти­ков, террас;
  • про­ез­дов, устро­ен­ных пря­мо под зданием.
• под­зем­ной части, за исключением: 
  • под­зем­но­го про­стран­ства для зда­ний на опорах;
  • под­по­лий для про­вет­ри­ва­ния в зда­ни­ях север­ных широт;
  • под­поль­ных тех­ни­че­ских каналов.

Как определить площадь застройки

Общая пло­щадь зда­ния и пло­щадь застрой­ки — это раз­ные понятия.

Пло­щадь застрой­ки зда­ния опре­де­ля­ет­ся как S гори­зон­таль­но­го сече­ния зда­ния на уровне цоко­ля вме­сте с высту­па­ю­щи­ми его частя­ми, в том чис­ле и рас­по­ло­жен­ные выше линии сечения.

Учи­ты­ва­ют­ся при подсчете:

• сту­пе­ни, тер­ра­сы, колон­ны, под­валь­ные вхо­ды, веран­ды и пр.;
• кон­соль­ные эле­мен­ты, высту­па­ю­щие за пре­де­лы наруж­ных стен, рас­по­ло­жен­ные на высо­те не более 4.5 м;
• про­ез­ды.

Высту­па­ю­щие кон­со­ли, рас­по­ло­жен­ные выше 4.5 м, не учи­ты­ва­ют­ся при опре­де­ле­нии пло­ща­ди застройки.

Как посчитать количество этажей

Этаж­ность зда­ния и коли­че­ство эта­жей — раз­ные вещи, что не вполне отра­же­но в сво­де правил.

Под этаж­но­стью обыч­но пони­ма­ют коли­че­ство над­зем­ных эта­жей в постро­ен­ном и сдан­ном в экс­плу­а­та­цию здании.

К над­зем­ным эта­жам относятся:

• обыч­ные этажи;
• тех­ни­че­ский этаж;
• цоколь­ный (полу­под­валь­ный) этаж, если его пото­лоч­ное пере­кры­тие нахо­дит­ся не ниже двух мет­ров от уров­ня зем­ной поверхности;
• антре­со­ли, пло­щад­ки и дру­гие поверх­но­сти пло­ща­дью не более 40% от ПЭ.

Не счи­та­ют­ся над­зем­ны­ми этажами:

• чер­да­ки высо­той менее 1.8 м;
• под­по­лье;
• про­стран­ство меж­ду этажами;
• тех­ни­че­ские над­строй­ки на кры­ше (выхо­ды вен­ти­ля­ци­он­ных и лиф­то­вых шахт, этаж­ных лест­ниц и др.).

При про­ек­ти­ро­ва­нии зда­ния и его реги­стра­ции исполь­зу­ет­ся так­же тер­мин “кол-во эта­жей”, одна­ко он шире и вклю­ча­ет в себя над­зем­ные, тех­ни­че­ские, цоколь­ные, под­валь­ные, ман­сард­ные эта­жи. Все они вно­сят­ся в кадастр недвижимости.

• Зда­ние может быть мно­го­уров­не­вым, то есть в раз­ных его частях может быть раз­ное коли­че­ство эта­жей (частая при­чи­на это­му уклон местности).
• Для рас­че­та высо­ты подъ­ема лиф­та учи­ты­ва­ет­ся толь­ко тех­ни­че­ский этаж (чер­да­ки во вни­ма­ние не принимаются).

Что такое торговая площадь

В тор­го­вую пло­щадь мага­зи­на входят:

• S тор­го­вых залов;
• поме­ще­ний для оформ­ле­ния и выда­чи заказов;
• кафе­те­рии и дет­ские площадки;
• дру­гие поме­ще­ния для обслу­жи­ва­ния покупателей.

Крат­кие итоги

• Общая пло­щадь зда­ния сла­га­ет­ся не толь­ко из S эта­жей, а и дру­гих поме­ще­ний (лод­жий, антре­со­лей, тер­рас и пр.), в том чис­ле и про­стран­ствен­но­го типа (све­то­вых и шах­то­вых), и наруж­ных эле­мен­тов планировки.
• При про­ек­ти­ро­ва­нии и экс­плу­а­та­ции зда­ния необ­хо­ди­мо отли­чать общую пло­щадь от полез­ной и рас­чет­ной, а так­же уметь опре­де­лить пло­щадь застрой­ки здания.
• Хотя зда­ние и состо­ит из внут­рен­них поме­ще­ний (квар­тир, офи­сов, тор­го­вых залов и пр.) их пло­ща­ди не сум­ми­ру­ют­ся для опре­де­ле­ния S эта­жа: она опре­де­ля­ет­ся в гра­ни­цах внут­рен­них поверх­но­стей наруж­ных стен дома.
• Знать пло­щадь поме­ще­ния в зда­нии важ­но, напри­мер, для рас­че­та аренд­ной платы.
• Визу­аль­ное коли­че­ство эта­жей зда­ния может быть мень­ше, чем в тех­ни­че­ском плане в ЕГРН.

В законах указано, что входит в жилую и общую площадь квартиры. Эта информация может понадобиться как при покупке или продаже, так и для судебных разбирательств. Рассмотрим, какие комнаты и другие помещения считаются жилыми в квартире, что входит в общую площадь, что из нее исключается, и как все посчитать правильно.

Почему важно знать, какая площадь считается жилой в квартире?

Подробный расчет жилой, полезной или общей площади жилого помещения может понадобиться в нескольких случаях:

1. Для судебных разбирательств. Например, если делится общенажитое имущество супругов, оспаривается наследство, изменяется или расторгается договор долевого участия в строительстве.
2. Для определения стоимости жилья с учетом средней цены квадратного метра на первичном или вторичном рынках.
3. Для определения налоговой базы при расчете имущественного налога физлица.
4. Для получения жилья по договору социального найма.
5. Для расчета компенсации за наем жилья военнослужащим.
6. Для оформления компенсаций и льгот.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Что значит жилая площадь квартиры?

По закону жилой считается площадь, в состав которой входят все помещения, пригодные для постоянного проживания:

1. Спальная.
2. Кабинет.
3. Зал.
4. Детская комната.

Фактически под жилой площадью подразумеваются помещения, в которых можно поставить диван или кровать, и отдыхать. Кухня, коридор, санузел и прочее для этих целей не подходят.

Что относится к общей площади квартиры по Жилищному кодексу?

В ст. 15 ЖК РФ сказано, что общая площадь включает в себя все жилые и вспомогательные помещения. Исключение – балконы, лоджии, веранды и террасы: они в общую площадь не включаются.

Например, если по ДДУ приобретается однокомнатная квартира площадью 40 кв.м., из них 3 кв.м – это балкон, по закону он учитывается с понижающим коэффициентом 0,3, и реально общая площадь составляет 37,9 кв.м.

Что входит в полезную площадь квартиры?

Под полезной подразумевается площадь нескольких помещений:

1. Жилых: комнат, спален, гостиной, кабинета.
2. Вспомогательных: санузла, кухни, балкона, и пр.

Расчет с понижающим коэффициентом

Понижающий коэффициент используется для расчета общей площади при покупке жилья по договору долевого строительства. Он применяется только по отношению к:

1. Лоджиям – 0,5.
2. Балконам – 0,3.
3. Верандам – 1,0.
4. Террасам – 0,3.

Что входит в общую площадь по СНИП?

В СНиП 31-02-2001 сказано, что в общую площадь включаются все жилые, вспомогательные и наружные помещения. В том числе балконы, лоджии, террасы, веранды. Кладовки и антресоли по СНиП тоже входят в общую площадь, но эта норма при расчетах и судебных разбирательствах используется крайне редко.

Обратите внимание! При определении полезной площади исключаются шахты лифта, пандусы, лестничные клетки.

Как определить общую площадь квартиры?

Посчитать общую и жилую площадь можно, ознакомившись с планировкой. Там будет указан метраж каждого помещения. Достаточно выписать цифры и сложить их.

Если плана нет

Посчитать жилую или общую площадь можно самостоятельно, если нет плана на бумаге. Для этого достаточно взять рулетку, тетрадь или блокнот, и ручку. Если есть нестандартные углы, понадобится транспортир.

Если помещение квадратное или прямоугольное, необходимо измерить длину двух стен от одного угла, и умножить их. При получении неровных чисел две цифры после запятой округляются.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта