Общая и полезная площадь при аренде
Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 – 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.
За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.
Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.
Основные положения стандарта
Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).
Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area – R/U).
Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:
– площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;
– площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).
И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.
Статья опубликована в журнале «Недвижимость. Строительство. Право» №4, 2009
[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».
2007-08-22 23:21:30
ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ОБЩЕЙ, ПОЛЕЗНОЙ И РАСЧЕТНОЙ ПЛОЩАДЕЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЗДАНИЙ.
1. Общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технические, мансардный, цокольный и подвальные).
Площадь этажей зданий следует измерять в пределах внутренних
поверхностей наружных стен. Площадь антресолей, переходов в другие
здания, остекленных веранд, галерей и балконов зрительных и других
залов следует включать в общую площадь здания. Площадь многосветных
помещений следует включать в общую площадь здания в пределах только
одного этажа.
При наклонных наружных стенах площадь этажа измеряется на уровне пола.
2. Полезная площадь общественного здания
определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а
также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением
лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и
пандусов.
3. Расчетная площадь общественных зданий
определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, за
исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых
шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных
для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
Площадь коридоров, используемых в качестве рекреационных помещений в
зданиях учебных заведений, а также в зданиях больниц, санаториев, домов
отдыха, кинотеатров, клубов и других учреждений, предназначенных для
отдыха или ожидания обслуживаемых, включается в нормируемую площадь.
Площади радиоузлов, коммутационных, подсобных помещений при эстрадах
и сценах, киноаппаратных, ниш шириной не менее 1 и высотой 1,8 м и
более (за исключением ниш инженерного назначения), а также встроенных
шкафов (за исключением встроенных шкафов инженерного назначения)
включаются в нормируемую площадь здания.
4. Площадь подполья для проветривания здания, проектируемого для
строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья
(технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих
конструкций менее 1,8 м, а также лоджий, тамбуров, наружных балконов,
портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую, полезную и
расчетную площади зданий не включаются.
5. Площадь помещений зданий следует определять по их размерам,
измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне
пола (без учета плинтусов). При определении площади мансардного
помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного
потолка не менее 1,6 м.
6. Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ?0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).
Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется
в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих
конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого
пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных
деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков,
террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах
(в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями,
проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.
7. Площадь застройки определяется как площадь
горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя,
включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на
столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.
РАСЧЕТ ПЛОЩАДЕЙ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ
1. Функциональное назначение площадей торгового центра.
По функциональному назначению площади торгового центра делятся на:
- торговые, т.е. предназначенные под размещение торговых предприятий;
- сервисные, предназначенные под размещение предприятий бытовых
услуг (химчисток, ремонта обуви, одежды и т.п., парикмахерских и пр.) и
финансовых услуг (отделений банков, обменных пунктов); - общественного питания, т.е. предназначенные под размещение предприятий общественного питания (кафе, ресторанов, баров и пр.);
- развлекательные, т.е. предназначенные под размещение
предприятий увеселительного характера (кинотеатров, игровых автоматов,
казино, боулинга и пр.); - общего пользования (зоны рекреации, коридоры, проходы,
туалеты и другие площади, предназначенные для посетителей торгового
центра); - офисные (где размещаются офис администрации торгового центра и компаний-арендаторов);
- складские (где размещаются склады компаний-арендаторов);
- технические (технические коридоры и помещения, где размещается инженерно-техническое оборудование торгового центра);
- вспомогательные (где размещаются помещения вспомогательного
характера, относящиеся к торговому центру в целом: помещения службы
охраны, уборки, помещения для хранения оборудования, общие туалеты для
персонала и пр.).
2. Принципы измерения площадей торгового центра.
Любая площадь, входящая в состав торгового центра, может быть
измерена как площадь горизонтальной поверхности, замкнутая
вертикальными поверхностями (внутренними поверхностями стен,
перегородок, витражных стекол и т.п.) и условными линиями, отделяющими
открытые площади, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и
вентиляционных шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и
колонн.
Сумма всех площадей, измеренных таким образом, составляет общую площадь торгового центра.
Под условными линиями, отделяющими открытые площади, понимаются
линии, установленные договоренностью с арендаторами, или на основе
общепринятой практики деления площадей. Открытые площади, ограниченные
условными линиями, передаются в пользование арендатору. Например,
лобби-бар кинотеатра может не отделяться от зоны рекреации торговой
галереи вертикальными плоскостями, однако зона столиков лобби-бара
относится к площади бара (и используется оператором кинотеатра), а не к
площади торговой галереи.
Общая площадь торгового центра делится на полезную площадь торгового
центра и площадь общего пользования, техническую площадь и
вспомогательную площадь.
Полезная площадь торгового центра включает в свой состав площади:
- торговые;
- сервисные;
- общественного питания;
- развлекательные;
- офисные;
- складские.
В состав Полезной площади торгового центра входят также внутренние
площади общего пользования, внутренние технические площади и внутренние
вспомогательные площади.
Понятие внутренних площадей тождественно аналогичным площадям
торгового центра. Однако внутренние площади относятся к конкретным
помещениям. Например, Площадь общего пользования торгового центра и
Внутренняя площадь общего пользования может включать зону рекреации.
Однако в первом случае это является зоной рекреации торговой галереи,
относящейся ко всему торговому центру и не подлежащей сдаче в аренду,
во втором случае это может быть зоной рекреации в магазине и входить в
состав арендной площади этого магазина.
3. Понятие арендной площади и принципы измерения арендной площади.
Размер арендной площади устанавливается договором аренды. В
соответствии с общепринятой практикой деления площадей в состав
арендных площадей входят площади:
- торговые (торговых залов);
- сервисные (залов предприятий услуг);
- общественного питания (площади кухни и зоны столиков/обеденных залов);
- развлекательные (площади, занимаемые залами развлечений, игровыми автоматами, оборудованием и кассами);
- офисные;
- складские;
- внутренние площади общего пользования;
- внутренние технические площади;
- внутренние вспомогательные площади.
Совокупность всех арендных площадей торгового центра является Общей арендной площадью торгового центра (ОАП).
По существу понятие арендной площади тождественно понятию Полезной
площади торгового центра за вычетом площади офиса администрации
торгового центра.
Любая арендная площадь может быть измерена как совокупность всех
площадей горизонтальных поверхностей, замкнутых вертикальными
поверхностями и условными линиями (т.е. как совокупность всех помещений
и открытых пространств), относящихся к какому-либо предполагаемому
арендатору, за вычетом площадей атриумов, лифтовых и вентиляционных
шахт, стояков, лифтовых шахт, лестничных проемов и колонн.
Ошибку при подсчёте площадей может дать неисправный компьютер. Для решения проблемы потребуется ремонт компьютеров от компьютерного мастера.
Автор: Департамент капитального строительства
Издание: Real Estate Solutions
Кроме арендных ставок, на величину дохода от эксплуатации недвижимости влияние оказывает размер сдаваемых в аренду площадей. От того насколько правильно рассчитаны сдаваемые в аренду площади, насколько правильно они отражены в договоре с арендатором, существенно зависят поступления от аренды. При расчетах арендной платы обычно используются следующие виды площадей объекта недвижимости.
Полезная площадь офиса (ПП) измеряется от поверхности стен, отделяющих офис от коридора и других несущих стен до осевой линии перегородок, отделяющих офис от смежных помещений и внутренней поверхности основной части внешних капитальных стен здания. Эта площадь включает площадь несущих колонн и выступов здания.
Площадь этажа, сдаваемая в аренду (АП) – измеряется между внутренней поверхностью основных частей внешних капитальных стен здания, исключая любые крупные технические элементы конструкции, проникающие через пол (например, шахты лифта). Эта площадь включает площадь несущих колонн и выступов здания.
В деятельности управляющего недвижимостью часто возникает необходимость пересчета площадей, а также ставок арендной платы за различные виды площади. При пересчетах используется обычно соотношение АПобщ / ППобщ. Такое соотношение находится по этажу либо в целом по зданию. При пересчетах используются следующие формулы:
АПi = ППi * (АПобщ / ППобщ)
ППi = АПi / (АПобщ / ППобщ),
где АПi – арендная площадь i–го арендатора;
ППi – полезная площадь i–го арендатора.
Арендная ставка за м2 ПП = Арендная ставка за м2 АП * (АПобщ / ППобщ)
Арендная ставка за м2 АП = Арендная ставка за м2 ПП / (АПобщ / ППобщ)
Из приведенных формул видно, что по абсолютной величине арендная площадь будет больше, чем полезная, однако ставка арендной платы за м.кв. арендной площади будет меньше, чем ставка арендной платы за м2 полезной площади.
Показатели площадей можно изобразить на схеме, показанной на рис. 5.
Пример: определить арендную площадь, занимаемую каждым из арендаторов, если известно, что арендуемая площадь составляет всего 1744 м2, площадь общего пользования 187 м2, арендаторы занимают следующие полезные площади: Арендатор А – 465 м2, Арендатор Б – 395 м2, Арендатор В – 325 м2, Арендатор Г – 372 м2.
| Крупные технические элементы конструкции, проникающие через пол | Места общего пользования (общий коридор) | Площадь офиса |
| Шахта лифта | ||
| Вентиляционные каналы | ||
| Площадь мест общего пользования | Полезная площадь | |
| Арендуемая площадь | ||
| Общая площадь |
Рис. 5. Схема показателей площадей.
Решение: сначала определяем полезную площадь.
ПП = АП – Площадь общего пользования
ПП = 1 744 – 187 = 1 557 м2
Далее находим соотношение между арендной и полезной площадью.
АПобщ / ППобщ = 1744 / 1557 = 1,12
В конце осуществляем пересчет полезных площадей, занимаемых каждым из арендаторов в их арендуемые площади (табл. 19).
Таблица 19
Пересчет полезных площадей
| Арендатор | Полезная площадь, м2 | АПобщ / ППобщ | Арендуемая Площадь, м2 |
| А | 1,12 | 520,86 | |
| Б | 1,12 | 442,45 | |
| В | 1,12 | 364,05 | |
| Г | 1,12 | 416,64 | |
| Итого | 1 557 | 1 744 |
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
#1
Koralin
Отправлено 08 December 2014 – 21:27
Сдается в аренду здание. Скажите, пожалуйста, если в договоре определена общая площадь здания, а размер арендной платы рассчитывается на основании “полезной площади здания”, которая в договоре не определена, то где эту полезную площадь взять? В кадастровом паспорте, экспликации, поэтажном плане, справке 1а, справке 5 нет указаний на полезную площадь. Единственное, что удалось найти – СНиП 31-06-2009 “ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ”:
Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов.
Но само значение этой полезной площади в каких документах указывается? В судебной практике по спорам, связанным с полезной площадью, она всегда указывалось в самом договоре…
#2
Dead
Отправлено 09 December 2014 – 21:57
Если размер арендной платы не согласован, договор считается незаключенным.
#3
Koralin
Отправлено 10 December 2014 – 19:08
По поводу объекта аренды в договоре сказано так: “сдается в аренду здание полезной площадью 500 м2″.
Размер арендной платы в договоре указан примерно так: “Арендная плата составляет 1 млн. рублей из расчета 2 тыс. руб. на 1 м2 полезной площади”. И при этом, на самом деле 1 млн. рублей взялся из расчета “общая площадь умножить на 5 тыс. руб”, а не из расчета “полезная площадь умножить на 5 тыс. руб”.
Вот мы бы хотели установить эту полезную площадь, которая в действительности меньше указанной в договоре полезной площади (потому что в договоре на самом деле указана общая площадь здания, просто обозванная полезной), и предложить арендодателю привести размер арендной платы в соответствии с условиями договора, сказав, что этот 1 млн. рублей не соответствуют согласованному в договоре методу расчета арендной платы по формуле: “1 м2 полезной площади умножить на 5 тыс. руб”. То есть, по сути, предложить арендодателю снизить согласованный в договоре размер арендной платы, на что он, конечно, не согласится.
Также я понимаю, что просить суд изменить условия договора в отношении размера арендной платы невозможно в силу положений ст. 451 ГК РФ, потому что выявление факта неправильности расчета согласованного в твердой сумме размера арендной платы, не является “изменением обстоятельств” само по себе и, сверх того, определение и подсчет размера арендной платы в договоре зависит от воли сторон.
Но руководство арендатора всё равно категорически настаивает на позиции, что “У нас в договоре арендная плата рассчитывается на основании полезной площади. Полезная площадь по договору 500 м2, а по факту – 450м2. Следовательно, мы должны платить за 450м2, что и потребуем через суд”. Но ведь дело в том, что в договоре определена не только формула расчета арендной платы “1м2 полезной площади умножить на 2000 руб.”, но также указан размер арендной платы в твердой сумме “1 млн. рублей”. Раз стороны увидели в договоре размер арендной платы 1 млн. рублей и подписались под ним, то теперь арендатор будет платить только 1 млн. рублей. А то, что арендатор прежде чем подписываться под арендной платой не проверил правильность ее расчета по формуле “1м2 полезной площади умножить на 2000 руб.” – это зависело от его воли и потому в одностороннем порядке теперь изменить условие договора о размере арендной платы он не может.
Это действительно так? Если в договоре аренды в качестве размера арендной платы указаны одновременно формула расчета и твердая денежная сумма, а потом оказывается, что твердая сумма не соответствует формуле, то приоритет имеет твердая сумма?
#4
Dead
Отправлено 10 December 2014 – 21:56
Размер арендной платы в договоре указан примерно так: “Арендная плата составляет 1 млн. рублей
Размер согласован.