Что такое коэффициент использования полезной площади

Стандарт BOMA, метод расчёта офисных площадей

BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, издающая и способствующая продвижению стандарта с 1916 года, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта носит название ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings и опубликована в 1996 году.
В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках, складах.

Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ?

Мы рекомендуем производить расчет площадей по стандарту BOMA по многим причинам:

• Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д. Также вы получаете максимально удобные в использовании и информативные чертежи каждого этажа.

• С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

• Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата.

• Расчёт “БОМА” по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит узнать коэффициент будущего объекта и скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением.

Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.

Что такое коэффициент здания?

Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает 100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора.

Основные термины стандарта БОМА (ansi/boma z65.1-1996).

Ниже приведены термины, используемые в стандарте БОМА, которые дают возможность ознакомиться с его основами.

Отделанная поверхность (finished surface) – означает поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленную для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий таких, как панели, дощатая обшивка и/или ковровое покрытие.Доминантная часть (dominant portion) – означает часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.Если ни одна из отделанных поверхностей постоянной наружной стены здания не составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка, либо если постоянная наружная стена здания не является вертикальной, доминантной частью считается внутренняя отделанная поверхность стены там, где она пересекается с чистым полом.Общая площадь здания (gross building area) – означает общую площадь построенного здания. Эта величина обычно не используется в целях аренды.Общая обмерная площадь (gross measured area) – означает общую площадь здания, огражденную доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Эта величина обычно не используется для аренды и рассчитывается поэтажно.Основные вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) –означают лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение. Это определение не включает, однако, вертикальные сквозные элементы, выполненные для частного использования арендатором, занимающим офисное помещения на более, чем одном этаже. Конструктивные колонны, отверстия для вертикальной электропроводки или телефонной разводки, а также проемы для водопроводных коммуникаций не считаются основными вертикальными проемами.Арендная площадь этажа (floor rentable area) – представляет собой результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.Полезная площадь (usable area) – означает обмерную площадь офисного помещения, торгового помещения, или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется полезной площади данного этажа.Офисное помещение (office area) – означает помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и/или мебели, для которого должно быть выполнено измерение.Торговое помещение (store area) – означает помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.Общественная площадь здания (building common area) – означает помещения здания, обслуживающие арендаторов, площадь которых не включена в офисное помещение или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Эти помещения могут включать (но не ограничиваются) главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны, оздоровительные или спортивные центры, раздевалки и душевые, канцелярии, комнаты пожарной охраны, полностью закрытые дворики за пределами наружных стен, технические и служебные зоны, такие как полностью огороженные помещения с инженерным оборудованием. Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.Полезная площадь этажа (floor usable area) – означает сумму полезных площадей офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания на этаже. Значение полезной площади этажа может варьироваться в течение эксплуатации здания по мере того, как выполняется расширение и сокращение коридоров, а также перепланировка этажей.Общественная площадь этажа (floor common area) – означает помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) коэффициент этажа (floor R/U ratio) – означает коэффициент преобразования полезной площади в основную арендную площадь.Основная арендная площадь (basic rentable area) – состоит из полезной площади (офисных помещений, торговых помещений и общественной площади здания) и соответствующей доли общественной площади этажа. основная арендная площадь рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.Арендная площадь здания (building rentable area) – должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.R/U (отношение арендной площади к полезной площади) Коэффициент здания (building R/U ratio) – означает коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.Арендная площадь (rentable area) означает полезную площадь офисного помещения или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и в общественной площади здания.R/U коэффициент (R/U ratio) – означает коэффициент преобразования, в результате применения которого к полезной площади получается арендная площадь офисного помещения или торгового помещения.

Модифицированный стандарт BOMA

Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами:
1. Классификация площадей (Например балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.)
2. Распределение мест общего пользования.
3. Измерение площадей.

BOMA industrial (BOMA/SIOR 2004)

В отличие от стандарта

ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта.1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха. 2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий.

Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.

Физические обмеры

Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем.

После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА.
Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/55568/

Как спланировать складские зоны

Площади на товарных складах обычно делят на помещения основного производственного назначения и вспомогательные. Первые служат для выполнения основных технологических операций, в том числе для хранения товаров, экспедиции и переработки. Вспомогательные помещения предназначены для хранения тары, размещения инженерных устройств и коммуникаций, а также различных служб и иных целей. При составлении проекта склада полезно знать функции, которые несут различные зоны, уметь оптимизировать их параметры и место расположения, определять эффективность работы.Требования к планировке складских помещений

Условно пространство склада можно разделить на две основные части: площади, непосредственно используемые для хранения товара, и площади, не используемые для хранения. При планировании склада рекомендуется поддерживать соотношение этих площадей в пропорции не менее чем 2:1.

Планировка складских помещений должна обеспечивать возможность применения эффективных способов размещения и укладки единиц хранения, использования складского оборудования и условия для полной сохранности товара. Такой принцип внутренней планировки зон склада позволяет поддерживать поточность и непрерывность складского технологического процесса. Для улучшения условий эксплуатации подъемно-транспортных машин и механизмов необходимо стремиться организовать единое пространство склада, без перегородок и с максимально возможным количеством колонн или пролетов. Наилучшим вариантом с этой точки зрения является однопролетный склад (шириной не менее 24 м). Эффективность использования складского объема во многом зависит также от высоты складирования, которая должна учитывать размеры транспортных единиц и максимально приближаться к технологической высоте склада.

На планировку и структуру помещений склада существенным образом влияет само содержание технологического процесса. На стадии проектирования устанавливают состав помещений склада, пропорции между отдельными помещениями и их взаимное расположение. Рассмотрим планировку товарного склада общего пользования как наиболее распространенного вида склада.

 Характеристика основных складских зон

 Для выполнения технологических операций по приемке, хранению и отправке продукции покупателям на складах выделяют следующие основные зоны:

– зона разгрузки транспортных средств, которая может располагаться как внутри, так и вне помещения;

– экспедиция приемки товара, в том числе с операциями по приемке продукции по количеству и качеству;

– основная зона хранения;

– зона комплектования заказов;

– экспедиция отправки товара;

– зона погрузки транспортных средств, которая располагается вне зоны хранения и комплектования.

 Перечисленные операционные зоны склада должны быть связаны между собой проходами и проездами.

Зона разгрузки транспортных средств должна примыкать к экспедиции приемки товара (зоне приемки продукции по количеству и качеству). Под зону хранения продукции отводится основная часть площадей. Она состоит из территории, занятой единицами хранения, и площади проходов. К зоне хранения должна примыкать зона комплектования заказов. Эту зону в свою очередь следует располагать рядом с экспедицией по отправке единиц хранения.

Зона разгрузки товара (на схеме – железнодорожная рампа) используется для механизированной и ручной разгрузки транспортных средств, а также для выемки товара из транспортной тары, приемки по количеству и кратковременного хранения до момента передачи в экспедицию приемки товара.

Экспедиция приемки товара (может размещаться в отдельном помещении склада) служит для приемки товара по количеству и качеству, ведения учета прибывшего товара, его временного хранения до передачи в зону основного хранения склада.

На участке подготовки товара к хранению (размещается в зоне приемки товара или в основном помещении склада) происходит формирование мест хранения. Товар в эту зону может поступать из экспедиции приемки товара и/ или с участка разгрузки.

В зоне хранения (главная часть основного помещения склада) выполняют операции по хранению товара.

В зоне комплектования (может размещаться в основном помещении склада) осуществляется формирование единиц транспортировки потребителям, содержащих подобранный в соответствии с заказами необходимый ассортимент товара.

Экспедиция отправки используется для приемки товара экспедитором (получателем товарной партии), а также для кратковременного хранения подготовленных к отправке грузовых единиц.

В зоне погрузки (на схеме – автомобильная рампа) происходит ручная и/ или механизированная загрузка транспортных средств.

 Определение основных параметров склада

Общая площадь склада

Sобщ = Sпол + Sвсп + Sпр + Sкомпл + Sсл + Sпэ + Sоэ ,
где Sпол – полезная площадь, т. е. площадь, занятая непосредственно под хранимой продукцией (стеллажами, штабелями и другими приспособлениями для хранения продукции), м2;

Sвсп – вспомогательная (оперативная) площадь, т. е. площадь, занятая проездами и проходами, м2;

Sпр – площадь участка приемки, м2;

Sкомпл – площадь участка комплектования, м2;

Sсл – площадь рабочих мест, т. е. площадь в помещениях складов, отведенная для рабочих мест складских работников, м2;

Sпэ – площадь приемочной экспедиции, м2;

Sоэ – площадь отправочной экспедиции, м2.

При приближенных расчетах общую площадь склада Sобщ , м2, можно определять в зависимости от полезной площади Sпол через коэффициент использования:

Sобщ = Sпол /a ,
где a – коэффициент использования площади склада (удельный вес полезной площади склада); в зависимости от вида хранимого товара находится в пределах 0,3…0,6.

Полезная площадь склада

Sпол = Qmax /qдоп ,
где Qmax – максимальная величина установленного запаса продукции на складе, т;

qдоп – допустимая нагрузка на 1 м2 площади пола склада, т/м2.

Общая формула для расчета полезной площади склада имеет вид

Sгр = QЗКн /(254СvКигоН),
где Q – прогноз годового товарооборота, руб./год;

З – прогноз величины запасов продукции, количество дней оборота;

Кн – коэффициент неравномерности загрузки склада; определяется как отношение грузооборота наиболее напряженного месяца к среднемесячному грузообороту склада. В проектных расчетах Кн принимают равным 1,1…1,3;

254 – число рабочих дней в году;

Сv – примерная стоимость 1 м3 упакованной продукции, хранимой на складе, руб./м3; может быть определена на основе стоимости грузовой единицы и ее массы брутто. Массу 1 м3 хранимой на складе продукции можно определить посредством выборочных замеров, проводимых сотрудниками склада;

Киго – коэффициент использования грузового объема склада, характеризует плотность и высоту укладки товара (технологический смысл коэффициента использования грузового объема склада Киго заключается в том, что оборудование, особенно стеллажное, невозможно полностью заполнить хранимой продукцией. Практика показывает, что в случае хранения продукции на поддонах Киго = 0,64, при хранении продукции без поддонов Киго = 0,67);

Киго = Vпол /(SобН);

Vпол – объем продукции в упаковке, который может быть уложен на данном оборудовании по всей его высоте, м3;

Sоб – площадь, которую занимает проекция внешних контуров несущего оборудования на горизонтальную плоскость, м2;

Н – высота укладки продукции, м.

Величины Q и З определяют на основе прогнозных расчетов.

Для продукции, хранящейся в ячейках, полезная площадь склада определяется через необходимое число ячеек и стеллажей по формуле

Sпол = SстNст ,
где Sст – площадь, занятая под один стеллаж, м2;

Nст – число стеллажей.

Полезную площадь склада Sпол при неравномерном поступлении продукции на склад рассчитывают по формуле минимума суммарных затрат:

SрезS1 + 365РkS2 – min,
где Sрез – резервная площадь, м2;

S1 – затраты на содержание 1 м2 резервной площади, руб./м2;
Рk – вероятность отказа в приемке продукции;

S2 – потери за каждый день отказа в приемке продукции, руб.;

365 – число дней в году.

Площади участков приемки и комплектования

Эти площади рассчитывают на основании укрупненных показателей расчетных нагрузок на 1 м2 площади на участках приемки и комплектования. В общем случае в проектных расчетах исходят из необходимости размещения на каждом квадратном метре участков приемки и комплектования 1 м3 продукции.

 Необходимую длину фронта погрузочно-разгрузочных работ (длина автомобильной и железнодорожной рамп) рассчитывают так:

Lфр = nl + (n – 1)li ,
где n – число транспортных единиц, одновременно подаваемых к складу;

l – длина транспортной единицы, м;

li – расстояние между транспортными средствами, м.

Площадь зон приемки и комплектования товаров, м2, определяют как

Sпр = QгKнA2tпр /(365qдоп·100) + Sв ;

Sкомпл = QгKнA3tкм /(254qдоп·100),
где Qг – годовое поступление продукции, т;

Kн – коэффициент неравномерности поступления продукции на склад, Kн =
= 1,2…1,5;

A2 – доля продукции, проходящей через участок приемки склада, %;

tпр – число дней нахождения продукции на участке приемки;

254 – число рабочих дней в году;

365 – число дней в году;

qдоп – расчетная нагрузка на 1 м2 площади, принимается равной 0,25 средней нагрузки на 1 м2 площади склада, т/м2;

Sв – площадь, необходимая для взвешивания, сортировки и т. д., м2; Sв<> = 5…10 м2;

A3 – доля продукции, подлежащей комплектованию на складе, %;

tкм – число дней нахождения продукции на участке комплектования;

На складах с большим объемом работ зоны экспедиций приемки и отправки товара устраивают отдельно, а с малым объемом работ – вместе. Размер отпускной площадки рассчитывается аналогичным образом. При расчетах следует изначально заложить некоторый излишек площади на участке приемки, так как со временем на складе, как правило, появляется необходимость в более интенсивной обработке поступающей продукции. Минимальная площадь зоны приемки должна размещать такое количество продукции, какое может прибыть в течение нерабочих дней.

 Минимальный размер площади приемочной экспедиции

Sпэ = QгtпэKн /(365qэ),
где Qг – годовое поступление продукции, т;

tпэ – число дней, в течение которых продукция будет находиться в приемочной экспедиции;

Kн – коэффициент неравномерности поступления продукции на склад, Kн =
= 1,2…1,5;

qэ – укрупненный показатель расчетных нагрузок на 1 м2 в экспедиционных помещениях, т/м2.

 Минимальная площадь отправочной экспедиции должна позволить выполнять работы по комплектованию и хранению усредненного количества отгрузочных партий. Ее определяют как

Sоэ = QгtоэKн /(254qэ),
где tоэ – число дней, в течение которых продукция будет находиться в отправочной экспедиции.

Размеры проходов и проездов в складских помещениях определяют в зависимости от габаритов хранимой продукции и подъемно-транспортных средств, а также размеров грузооборота. Если ширина рабочего коридора машин, работающих между стеллажами, равна ширине стеллажного оборудования, то площадь проходов и проездов будет равна грузовой площади. Ширина проезда, см,

A = 2B + 3C,
где B – ширина транспортного средства, см;

C – ширина зазоров между самими транспортными средствами и между ними и стеллажами по обе стороны проезда (принимается равной 15…20 см).

В абсолютных величинах ширина главных проездов (проходов) принимается от 1,5 до 4,5 м, ширина боковых проездов (проходов) – от 0,7 до 1,5 м. Высота складских помещений от уровня пола до затяжки ферм или стропил обычно составляет от 3,5 до 5,5 м в многоэтажных строениях и до 18 м – в одноэтажных.

Расчет вспомогательной площади

Площадь служебного помещения склада рассчитывается в зависимости от числа работающих. При штате склада до трех работников площадь конторы определяется исходя из того, что на каждого человека приходится по 5 м2; от 3 до 5 человек – по 4 м2; при штате более пяти работников – по 3,25 м2. Рабочее место заведующего складом (площадь 12 м2) рекомендуется расположить вблизи участка комплектования так, чтобы была возможность максимального обзора складского помещения. Если на складе планируется проверять качество хранящейся продукции, то рабочие места отвечающего за это персонала рекомендуется оборудовать вблизи участка приемки, но в стороне от основных грузопотоков.Потребность в стеллажном оборудовании

Nст = Nт /Vст ,
где Nт – количество продукции, подлежащей хранению в стеллажах, м3;

Vст – вместимость одного стеллажа, м3.

Вместимость склада

E = Fс qm ,
где Fс – площадь, используемая под непосредственное складирование груза, м2;

qm – удельная нагрузка, т/м2.

Вместимость оборудования для хранения продукции (ячейки, стеллажи, штабеля и т. п.), т, вычисляется как
qоб = Vобgb,
где Vоб – геометрический объем соответствующего оборудования, м3;

g – удельный вес материала или изделия, т/м3;

b – коэффициент заполнения объема (плотность укладки).

Показатели эффективности использования складской площади и объема

Эти показатели позволяют определить, насколько эффективно используется складское пространство при применении конкретных видов складского оборудования.

Коэффициент полезно используемой площади

Ks = Sпол /Sо.с. ,
где Sпол – полезная площадь склада, м2;

Sо.с. – общая площадь склада, м2.

Этот параметр в зависимости от типа складского помещения, его планировки, используемого оборудования и других факторов может иметь значение от 0,25 до 0,6. Чем больше эти цифры, тем эффективнее используются складские площади. Эффективность использования вместимости склада можно определить путем расчета коэффициента использования полезного объема склада Ks. В зависимости от способа хранения товаров и характера груза этот показатель может принимать значения от 0,3 до 0,5 и вычисляется как отношение объема стеллажей и штабелей с товарами к общему складскому объему:

Ks = Vпол /Vо.с. = Sполhскл /(Sо.с.hо.с.),
где Vпол – часть объема склада, занимаемая оборудованием, на котором хранится продукция, м3;

Sпол – полезная площадь склада, м2;

Vо.с. – общий объем склада, м3;

hскл – высота складского помещения, используемая под хранение продукции, м;

Sо.с. – общая площадь склада, м2;

hо.с. – высота складского помещения, м.

В. Лесняк, директор Московской ассоциации коммерческих складов

https://www.lobanov-logist.ru/library/all_articles/54236/